農地売買の方法や流れを知りたい！かかる費用と税金について解説

「使っていない農地を手放す」という行動は、一見すると簡単に思えるかもしれません。しかし、実際に売却を進めるとなると、法律や制度など、さまざまなハードルが存在します。特に、田畑などの農地を売るには、通常の不動産とは異なる特別な手続きが必要です。
この記事では、農地売却が難しい理由や進め方、必要な手続きについてわかりやすく解説します。

※今回のコラムはあくまでも参考情報として捉えていただき、実際に農地を売買をする際には、現時点での最新情報のご確認と専門機関また会社へのご相談をお願いします。

「農地売却は難しい」その理由とは？

農地法で購入者が制限されているため

農地は誰でも自由に買えるわけではなく、原則として農業委員会の許可を受けた農家しか購入できません。これは安定した食料供給を守るための措置で、農業従事者や農業法人が対象となります。そのため、農業を始めたいと思っても、すぐに農地を取得するのは難しいのが現状です。
しかし、令和5年4月の農地法改正により、条件を満たせば農家以外の個人でも農地を取得できるようになりました。農地を適切に活用する計画があれば、原則自由に取得・参入が可能です。

参考：農林水産省「改正農地法の概要」

この改正で農地の活用が進むことが期待されていますが、地方では人口減少の影響で農地の需要が低く、買い手が見つかりにくいケースもあります。

農地転用には許可が必要になるため

農地を宅地や商業用地など、農業以外に使用するために地目を変更することを「農地転用」といいます。

農地転用を行った土地は農業以外の使い方ができるため、買主の幅が広がり、買い手を見つけやすくなります。農地を転用して売却するには、農業委員会の許可が必要です。

関連記事：農地転用とは？費用相場や注意点について解説

ただし、すべての農地が転用できるわけではなく、特定の基準を満たす必要があります。
農地転用ができる土地・できない土地を分ける「農地区分」については、のちほど「農地の基本区分を知っておく」で解説します。

農地の価格が下落しているため

近年の人口減少や少子高齢化の影響を受けて農家の数は減少の一途を辿っており、このことから農地の需要が低下して価格の下落が発生しています。

農林水産省の調査によると、2020年時点で基幹的農業従事者のうち、65歳以上がおよそ7割を占める一方、49歳以下の若年層はわずか１割程度にとどまっています。
参考：農林水産省「（１）基幹的農業従事者 」

今後も農家の高齢化が進むと新たに農地を購入する農業従事者が減り、売却が難しくなるといえます。

また、農地の売却相場が下落傾向にあることは、全国農業会議所の調査から読み取ることができます。

※中田、中畑：特定の調査地域において収量水準や生産条件が標準的（平均的）な田や畑を指す言葉
引用：（一社）全国農業会議所「令和５年田畑売買価格等に関する調査結果（要旨）」

農地を売却した方がよい理由

農地法による購入者の制限や、農業従事者の高齢化によって農地の売却は難しくなっています。それでも、農地を手放すべき理由があります。

農地が荒廃すると売却しづらくなる

農地を放置すると雑草や害虫が発生しやすくなり、売却がますます難しくなります。長期間放置すれば、農地としての再利用に費用や手間がかかり、売却のタイミングを逃す可能性もあります。

さらに、害虫や鳥の住処になることで近隣に迷惑をかけ、トラブルにつながる可能性もあります。
そのため、使っていない農地は早めに売却を検討することが大切です。

固定資産税が毎年発生する

農地は使っていなくても、固定資産税が毎年発生します。

国は耕作放棄地や遊休農地の減少を課題としており、平成29年の税制改正によって、こうした農地には通常の約1.8倍の固定資産税が課されるようになりました。
放置しているだけで税負担が増え続けるため、使う予定のない農地は早めに売却を検討することが望ましいです。

使っていない農地を売却するときの流れ

農地の基本区分を知っておく

農地は、その条件や周辺の市街地化の状況に応じて、以下の5つの区分に分けられています。
これらの区分ごとに、農地転用の許可が出るかどうかの判断基準が定められており、それを「立地基準」と呼びます。

区分	主な要件	許可の方針
農地区域内農地	市区町村が定めている農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域内の ・農業公共投資後8年以内の農地 ・集団のうちで高性能農業機械での営業可能農地	原則不許可※１
第一種農地	・集団のうち（10ha以上） ・農業公共対象農地 ・生産力の高い農地	原則不許可※２
第二種農地	・農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地 ・市街地として発展する可能性がある農地	第三種農地に立地困難の場合などに許可※3
第三種農地	・都市的整備がされた区域内の農地 ・市街地にある農地	原則許可

※1：土地収用法認定事業等公益性が高い事業（第一種農地の場合よりも更に限定）の用に供する場合等は許可
※2：土地収用法認定事業等公益性が高い事業の用に供する場合等は許可
※3：第三種農地等に立地困難な場合に許可

農用地区域内農地

通称「青地」と呼ばれるこの区分は、5つの区分の中で最も転用の制限が厳しく、原則として転用はできません。

甲種農地

市街化調整区域内にある農業に適した土地で、基本的に転用は不可ですが、道路や学校など公益性の高い事業であれば許可される場合があります。

第一種農地

良好な営農条件を持ち、原則転用不可ですが、甲種農地と同様に公益性のある事業であれば転用が認められることがあります。

第二種農地

市街地化が進む地域にある農地で、条件を満たせば転用可能です。例えば、駅や市役所から500m以内にあり、他の土地で代替できない場合などです。

第三種農地

都市施設が整備された区域内にある農地で、駅や役場から300m以内などが該当します。原則として転用が認められます。

農地のまま売却する場合

農地をそのまま売却する場合、購入できるのは農家または農業を行える法人（農地所有的確法人）に限られます。買主を探す際は、農協や農業委員会に相談したり、農地売買を専門とする不動産会社に仲介を依頼するといった方法があります。

農地売却の一般的な流れ

1. 買主を探す
2. 売買契約を締結する（※農業委員会の許可が下りなければ契約は無効）
3. 農業委員会へ許可申請（農地法第3条）
4. 許可証の交付を受ける
5. 所有権移転登記と引き渡しを行う

許可が下りて初めて正式な売却が可能となるため、契約後の申請手続きが重要です。

相続した農地を売却する場合

相続した農地を売却する場合は、一般的に次の流れで手続きを進めます。

1. 相続登記を完了させる
2. 農地の売却方法を決める
3. 買主を探す
4. 売買契約の締結と許可申請を行う
5. 所有権移転登記と引き渡しを行う

まず相続登記を行い、名義を自分に変更する必要があります。これは、亡くなった方の名義になっている農地の所有権を相続人に移す手続きです。その後、売却方法（農地のまま売るか、転用して売るか）を決め、買主を探します。
買主が決まったら売買契約を結び、農業委員会の許可申請を行います。許可が下りたら、所有権移転登記と引き渡しを行い、売却が完了します。

なお、農地のまま売る場合は購入者が農家に限られるため、転用して売る方が選択肢が広がります。
相続した農地の売却には専門的な知識が必要なため、司法書士や不動産会社への相談がおすすめです。

農地売却で必要な税金・費用

農地を売却する際には、以下のような費用や税金がかかります。

• 仲介手数料
• 行政書士報酬
• 印紙税
• 譲渡所得税

それぞれについてご紹介します。

仲介手数料

農地を売却する際には、不動産会社などの仲介業者を利用することが一般的です。この場合、仲介業者に支払う手数料が発生します。

仲介手数料は、売却価格に応じて変動します。 仲介手数料の上限目安は以下の通りです。

• 売却額200万円以下の場合：売却額の５％以内（＋消費税）
• 売却額200万円を超え、400万円以下の場合：売却額の４％＋２万円以内（＋消費税）
• 売却額400万円を超える場合：売却額の３％＋６万円（＋消費税）

例えば、農地を1,000万円で売却した場合、 1,000万円×３%＋６万円＋消費税で、仲介手数料は39万6,000円となります。

ただし、不動産会社が直接農地を買い取る場合は、仲介手数料は発生しません。

行政書士へ支払う報酬

農地を売却する際は、行政書士に手続きを依頼するのが一般的です。
例えば、農地売却の許可申請には約5万円、農地転用の申請では市街区域内で約10万円、市街化調整区域では約15万円の報酬が発生することがあります。
金額に関しては、参考となりますので、事前に確認をしてから相談を依頼しましょう。

手続きは自分で行うことも可能ですが、農地転用の申請は書類の準備や作成が複雑なため、行政書士への依頼がおすすめです。

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの法的文書に課される税金で、契約書に収入印紙を貼ることで納税します。
農地の売却価格に応じて印紙税の金額が決まります。令和9年（2027年）3月31日までに作成された契約書には、軽減措置が適用されます。
たとえば、契約金額が500万円を超え1,000万円以下の場合、通常1万円の印紙税に軽減税率が適用され、支払う金額は5,000円となります。

契約金額	本則税率（通常）	軽減税率（令和9年3月末まで）
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1,000円	500円
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超え1億以下	60,000円	30,000円

引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

譲渡所得税

農地を売却する際には「譲渡所得税」が発生します。売却によって得られた利益に対して課税される所得税・住民税・復興特別所得税などの税金を、譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税は、売却価格から取得費用や譲渡にかかった費用を差し引いた金額（譲渡所得）に基づいて計算されます。 譲渡所得と各税額の計算式は、次のようになります。

• 譲渡所得＝農地の売却額ー（農地の取得費＋農地売却にかかった費用）
• 税額＝譲渡所得×税率

税率は、その農地を売却した年の１月１日現在で、農地の所有期間が５年を超えるかどうかで異なります。５年を超える場合は「長期譲渡所得」、５年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの場合で次のように税率が異なります。

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得 （所有期間５年以下）	30％	9％	0.63%	39.63%
長期譲渡所得 （所有期間５年超）	15％	5％	0.315%	20.315%

農地売却で利用できる税制の優遇措置

農地を売却する際には、税制上の優遇措置を活用することで、税負担を軽減することが可能です。
特に、売却の目的や譲渡先によっては、譲渡所得に対する特別控除が適用される場合があります。
ここでは、代表的な優遇制度についてご紹介します。

農地の集積・集約化などのために土地を売ったときの800万円特別控除

個人や農業生産法人が農地を売却して利益が出た場合、通常は所得税や法人税の対象になります。
ただし、農業委員会のあっせんなどを通じて、地域の担い手に農地を譲渡した場合は、譲渡益の一部が控除される「特別控除」が受けられることがあります。
この控除の対象となるのは、農用地区内の農地で、以下のようなケースが該当します。

• 農地中間管理事業の推進に関する法律に基づく「農用地利用集積等促成計画」を通じて譲渡した場合
• 農業委員会のあっせん等により譲渡した場合
• 農地中間管理機構に譲渡した場合

この制度は、農業経営の効率化や新規就農者の支援を目的としており、農地の集約や有効活用を促すために設けられています。

農地中間機構へ譲渡したときの1,500万円特別控除

農地を「農地中間管理機構」に譲渡すると、譲渡所得から最大1,500万円の特別控除を受けることができます。
農地中間管理機構は、農地の貸し手と借り手をつなぐ公的機関で、農地の集約や有効活用を目的に設立されました。
この控除を受けるには、「農業経営基盤強化促進法」に基づく買入協議を経て、機構に農地を譲渡する必要があります。

農地転用目的で売却したときの5,000万円特別控除

農地が土地収用法に基づいて買収された場合、譲渡所得から最大5,000万円の特別控除を受けることができます。
この制度は、国や自治体が公共事業のために農地を取得する際に適用されるもので、税負担を大きく軽減できるのが特徴です。
控除を受けるには確定申告が必要で、申告時には業者から交付される「買取証明書」などの書類を添付する必要があります。紛失しないよう、書類の保管には注意しましょう。

農地をより早く・高く売るためのポイントとは

情報収集・スケジュールの確保を徹底する

農地をスムーズに売却するには、需要が高まる時期を見極めるための情報収集と、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。
農地は買主が限られており、農業委員会の許可も必要なため、一般の不動産よりも売却に時間がかかる傾向があります。
場合によっては、売却完了までに1年以上かかることもあります。
また、買主が早く見つかっても、許可申請の審査や手続きが長引くと、売却のタイミングが遅れる可能性があるため、計画的に進めることが大切です。

農地を良い状態に保つ

売却する予定がある農地は、できるだけ良好な状態を保つことが大切です。
管理を怠ると雑草が繁茂したり、不法投棄されるリスクが高まり、ゴミの処分費用は所有者の負担になります。

見た目が悪い農地は買い手がつきにくく、売却価格にも影響するため、定期的な手入れを行うことで、スムーズな売却につながります。

取得から5年以上経過したあとに売却する

農地は所有期間によって譲渡所得税の税率が変わります。
5年以上所有していれば「長期譲渡所得」として扱われ、税率は20.315％に抑えられます。
一方、5年未満の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％と高くなります。

そのため、売却を急いでいない場合は、5年以上所有してから売却することで税負担を軽減できる可能性があります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

農地をより早く、そして高く売却するには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
1社だけの査定では価格の妥当性が判断しづらく、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。

また、媒介契約を取りたい不動産会社が、相場よりも高い査定額を提示することもありますが、こうした価格は魅力的に見えても、売却までに時間がかかり、後から値下げを求められるリスクがあります。
複数社の査定を比較することで、適正な価格設定ができ、スムーズな売却につながります。

規模を縮小しても収益を得る方法

農地を売って規模を縮小して農業を続ける場合があるかもしれません。規模を縮小した農業は、設備への投資、維持費などを抑えながら効率的に収益を上げることも可能です。
小さくても儲かる農業を実現するためには、作物の選定や栽培方法、販売戦略が重要です。例えば、需要の高い作物を選べば、少ない面積でも高い収益を得られる可能性があります。

小さい規模で収益を得る農業について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
関連記事：小さくても儲かる農業とは？その理由と仕組みを解説！

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