農地を宅地に転用する際のポイントについて解説
農業からの引退や世代交代などのタイミングで「使用しない農地を活用したい」という声がよく聞かれます。では、農地を転用して活用するにはどのような手続きが必要なのでしょうか。
今回は、農地を宅地に転用する際のポイントや注意点について解説します。
農地転用とは
農地転用とは、「農地を農地以外の目的で使えるようにすること」です。
農地は、農地法第2条第1項により「耕作の目的に供される土地」と定められています。休耕地も含め、「いつでも耕作しようと思えば耕作できる土地」が農地です。
そして、この農地の転用については、農地法によって制限されています。
農地転用に関する法律「農地法」とは？
農地法とは、田んぼや畑などの農地の売買や賃借、農地以外への転用を規制する法律です。農地は日本国内の食料自給率にも関わるため、国にとって重要な土地です。
ここでは、農地転用に関わる農地法の条項について解説します。
農地法第３条
「農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、貸借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。」（一部抜粋）
農地法第３条は、簡単に言うと「農地を農地のまま売却や賃貸する場合」に適用される条項です。農地が農地としてきちんと活用されるよう、許可を受けなければ売買などができないように定められています。
また、農地法第３条における許可権者は、原則として農業委員会となります。
農地法第４条
「農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。」（一部抜粋）
農地法第４条が適用される場面は、自身が所有する農地を農地以外の物にする場合、つまり「自身で農地転用をする」場合です。宅地にするための農地転用は、多くの場合、これに該当します。
「自身の農地を、自身が使用するために、自身で転用する」という点が、後述の農地法第５条との大きな違いです。
第４条では、原則として、都道府県知事（農林水産大臣が指定する市町村の区域内にある農地を転用する場合には、指定市町村長）が許可権者となります。
農地法第５条
「農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。」（一部抜粋）
要約すると、農地や採草放牧地を他人に貸し出す、または売ったあとに、その買主や借主が農地を転用する場合を指しています。 例えば、農地を買い受け、買主がその農地を宅地に変えて住宅を建築しようとする場合に、農地法第5条の許可が必要となります。
「自身の農地を、他人が使用するために、その他人が転用する」というのが、前述の農地法第４条との違いです。
農地法第４条と同様に、第５条でも原則として都道府県知事の許可が必要です。
また、市街化区域内にある農地または採草放牧地については農業委員会への届出により許可が不要となる点も、農地法第４条と同様です。
農地転用には農業委員会の許可が必要
農地を農地以外の目的で利用できるようにするには、原則、農業委員会を経て都道府県知事から農地転用の許可を得る必要があります。
農地転用許可証とは、「農地転用許可」を申請し、都道府県知事から許可を得ることで交付されます。
農地転用許証について、詳しくはこちらの記事で解説しています。
転用できる農地の基準とは
農地は、所有しているからといって好きなように転用できるわけではありません。転用できる農地は、許可基準をもとに定められています。
農地転用の許可基準には、「立地基準」と「一般基準」のふたつがあり、所有している農地の区分によって、転用の可否が判断されます。
ここでは、転用できる農地の基準について解説します。
自分の農地はどれ？農地区分の判定方法
まず、農地転用の許可基準は、農地区分ごとに設けられています。 農地区分では、農地の位置・自然条件・都市環境などによって、5種類の区分に農地を区別しています。
それぞれの農地区分によって農地転用許可方針が異なるため、まずは所有する農地の農地区分を把握する必要があります。
| 農地区分 | 概要 |
| 農振農用地区域内農地 | 農振法に基づき市町村が定める農業振興地域整備計画において、農振農用地区域とされた区域内の農地。 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地。 |
| 第１種農地 | 良好な営農条件を備えている農地。 |
| 第2種農地 | 「市街化の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地」に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地で、農用地区域内にある農地以外の甲種、第1種農地及び第3種農地のいずれの要件にも該当しない農地。 |
| 第3種農地 | 市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地。 |
農地区分は、基本的に対象地を管理している農業委員会事務局に問い合わせて確認することができます。対象地の登記情報を入手したのち、電話で問い合わせましょう。
注意するべき点として、周辺の状況の変化などによって、農業委員会事務局からの回答と実際の農地区分が違う、という場合があります。
農業委員会から「第1種農地」と教えてもらったものの、よく調べてみると違う農地区分だった、といったケースもあるため、必要に応じて農地区分に詳しい専門家に調査を依頼しましょう。
立地基準とは
立地基準では、原則として「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」の転用は不可とされています。
これらの農地は、農業をするにあたって良好な条件を揃えていて、日本の農業の生産性を落とさないために重要な土地だと定められています。条件を満たせば許可を得られますが、そのハードルは非常に高く設定されているため、これらの農地において農地転用の許可を得るのは難しいのが実態です。
一般基準とは
一般基準では、転用後の目的の確実性や、周辺農地への影響などの基準を満たしているかが確認されます。
申請された転用目的を達成する資金力がないとみなされた場合や、転用することによって土砂の流出が起きるなど、近隣に迷惑をかける恐れが高い場合は、許可が下りない可能性があります。
また「過去に虚偽の申請をしている」「工事完了後に提出が必要な書類を出していない」など、農業委員会が不適切とした人物に当てはまる場合も不許可になり得ます。
農地転用の手続きとは？
農地転用の手続きは、農地法第4条と第5条に則って行います。 「届出で済むか」「許可が必要か」で次のように分かれます。
農業委員会への届出で済む場合
農地が市街化区域内にある場合は、各市町村が指定する書類を農業委員会に提出します。毎月締め切りが設けられており、締め切りから7日～10日ほどで結果が通知されます。
都道府県からの許可が必要な場合
農業委員会経由で、都道府県に許可申請の書類を提出します。都道府県に提出する書類には、農業委員会の意見書が添付されます。提出後、通常1か月半ほどで結果が通知されます。ただし、転用する農地が30aを超える農地はもう少し時間がかかります。
農地転用の手続きに必要な書類・費用とは
農地転用の手続きに必要な書類と、取得にかかる費用については下記の通りです。
このほか、行政書士に手続きの代行を依頼する場合は、数万～10万円前後の手数料が発生します。
| 必要書類 | 取得にかかる費用 |
| 法人の登記事項証明書 | 交付手数料：1通600円 オンライン申請手数料：郵送は1通500円、窓口受取は1通480円 |
| 土地の登記事項証明書 |
交付手数料：1通600円 |
| 農地の地図 | 都市計画図・農業新興地域区域図：数百円 公図：450円 |
| 転用後の建築予定の建物図面 | 依頼先により異なる |
| 残高証明書 | 700~900円 |
| 融資証明書 | 数千円~1万円 |
| 地区除外申請書および 土地改良区の意見書 |
土地改良区の意見書の交付手数料：一件数千円 土地改良区域外決済金：100~500円／1㎡ 専門家への依頼料：数千円~1万円程度 |
| その他参考となる書類 | 書類の内容による |
農地転用後の活用目的ごとの必要書類
農地転用後の活用目的によっては、下記の書類も必要です。
| 農地転用後の活用目的 | 必要書類 |
| 相続により農地転用をする場合 | 相続関係を証明する書類 |
| 事業を営む場合 | 事業計画書 |
| 建物を建築する場合 | 建築物の平面図および立面図 建築の見積書 |
| 法人が農地転用の申請をする場合 | 法人の登記事項証明書 定款 |
| 開発許可を要する造成を行う場合 | 造成計画図 |
| 一筆内の一部を農地転用する場合 | 地積測量図 |
上記以外にも、農地を管轄する農業委員会や転用後の用途によって必要書類が異なる可能性があります。
そのため、農地転用の準備をする前に農業委員会に相談し、必要書類について確認しておきましょう。
農地を宅地に転用する際の注意点とは？
ここからは、農地を宅地に転用する際の4つの注意点についてご紹介します。
許可のない転用は罰則対象に
許可なく農地を転用することは違反転用行為といって、罰則の対象となります。最悪の場合、3年以下の懲役または300万円以下（法人は1億円以下）の罰金が科されます。
しかし、前の持ち主から転用許可の下りていない土地だと知らされていなかったなど、故意ではなく違反してしまうケースも考えられます。
違反した場合でもすぐに罰則の対象になるわけではなく、まずは調査や報告が実施され、次に是正の指導といったように、段階を踏んだ措置が行われます。
万が一違反してしまった場合は、焦らず正直に、かつ迅速に対応することが大切です。
登記地目の変更が必要
土地の用途を変更する際には、地目（ちもく）変更を行うことが法律で定められています。
例えば、農地転用をして家を建てる場合には、「宅地」に地目変更しなければなりません。 また、「農地（田や畑）」から「宅地」に地目が変わると、土地の価値が上がり、評価額が上がるのが一般的です。そのため、農地よりも高い固定資産税が発生します。
毎年発生する固定資産税の増額についても、留意しておく必要があります。
転用後の改良費用・道路整備にも費用がかかる
本記事でご紹介した費用とは、あくまで農地転用の手続きにかかる費用です。 農地を宅地に転用する場合、農地法をクリアするだけでなく、建築基準法も満たす必要があります。
建築基準法では、建物を建てるには敷地が建築基準法で認められた道路に面していることが条件です（接道義務）。農地に囲まれていて、道路と接していない土地では家を建てることはできません。
道路と接するように宅地を設定する、または道路整備が必要な場合があります。
農地を安く購入して家を建てることはできる？
「他の人から農地を買って宅地に転用し、家を建てたい」とお考えの方がいるかもしれません。ところが、農家ではない人が農地を買うことは難しいのが現実です。農地を購入できる人は、基本的に「今後農業をする予定がある人」に限られるためです。
関連記事：農地を買うには どうしたら良いのか？購入までの流れや注意点を解説
農業ではなく宅地利用が目的で農地を買うのであれば、所有者に宅地への転用をしてもらってから購入する、という方法が考えられますが、可能かどうかは立地や地域の状況、条例になどによって異なります。農地の所有者の協力を得て、地元の農業委員会に相談することをおすすめします。
まずは地元の農業委員会に相談
農地転用の申請やお困りごとは、各市区町村の農業委員会事務局へ相談しましょう。
農地転用は、申請に時間がかかることが想定されます。お早めの相談をおすすめします。
農地に関するご相談はイノチオアグリへ
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