農地を売却するには？売買の費用や流れをわかりやすくご紹介！
農業従事者の減少と高齢化を背景に、作物を栽培することなく放置されている「耕作放棄地」が増えています。
耕作放棄地はそのまま放っておくと、害虫や害獣の被害を受けたり、税金が発生しつづけたりするため、農業を引退した方や農地を相続した方の中には、農地を売却したいと考える方もいるのではないでしょうか。
今回のコラムでは、農地売却のハードルや方法、また購入する場合の手順について、わかりやすく解説します。
農地の売買が難しい理由とは
農地の売買は、一般的な不動産取引とは異なる特有の制限が存在します。
農地法による制限
農地を売却する際、最も大きな障壁となるのが「農地法」です。農地法では、食糧生産のための農地が無秩序に売買・転用されることがないように、農地の売買を制限しています。
具体的には、農地を売却するためには、農業委員会の許可を得る必要があります。この許可が下りない限り、農地の売却はできません。また、農地法では、農地を購入できるのは原則として農業を営む方に限られており、これが農地の流動性を低下させる要因となっています。 農地を売却したい場合は、まずこの法律の制約を理解し、適切な手続きを踏むことが重要です。
農地法については、こちらのコラムでも解説しています。
関連記事：農地法の規制とは？農地オーナー向けにわかりやすく解説
農地転用の高いハードル
農地として買い手がなかなか見つからない場合、農地を転用し、宅地や駐車場などにして売却しようと考えることがあるかもしれません。しかし、農地転用にも農業委員会の許可が必要になります。
また、自分が所有する農地だとしても、勝手に転用してはいけません。農地は区分で分けられており、転用が許可される農地・されない農地の基準が定められています。
農地の転用については、こちらの記事でさらに詳しく解説しています。
農地を売却するときの流れ
続いて、農地を売却するときの流れについてご紹介します。
農地を農地のまま売却する方法と、農地を転用した上で売却する方法のふたつがありますが、それぞれ注意するべき点もあります。あわせて解説します。
農地のまま売却する場合の手続き
農地を手放したい場合、農地のまま売ることがもっとも手軽な方法ですが、買い手は農家であるか、これから農家になることが決まっている人でないといけません。誰でも農地を購入できるわけではないため、買い手を探すのが難しい点を留意しておく必要があります。
購入者を探す
知人や農協など近くのコミュニティに紹介を依頼したり、不動産屋に依頼したりといったかたちで購入者を探します。
売買契約を締結する
売り先が決まったら、相手と売買契約を結びます。
契約に関する専門知識が求められるため、その後のトラブル発生を避けるためにも、売買契約に詳しい専門家に介入してもらうのが望ましいです。また、契約の際は「農業委員会の許可が降りなければ契約解除」という条件を必ず入れましょう。
農業委員会の許可申請をする
提出書類は委員会によって異なるため、各自治体のホームページなどで確認しておきましょう。
農業委員会から許可通知が下りたら、購入者へ農地を引き渡す
このときに代金を受け取り、所有権移転登記を行います。
農地を転用した上で売却する場合の手続き
農地区分を確認する
冒頭でご紹介した通り、転用ができる農地、できない農地は区分で分けられています。自分の農地がどの区分に該当するのか、農業委員会や市区町村の担当課に問い合わせて確認しましょう。
購入者を探す
知人に紹介してもらうほか、農地売買の経験が豊富な不動産会社へ依頼するといった方法が考えられます。
売買契約を締結する
農地を売却する場合と同様に「農業委員会の許可が降りなければ契約解除」という条件を必ず入れるようにしましょう。契約を交わす際についても、やはり専門知識のある人に仲介してもらうことが望ましいです。
農業委員会に転用許可の申請を行う
許可権者は都道府県知事ですが、申請先は農業委員会です。申請時は混同しないよう注意しましょう。
転用の許可が下りたら、購入者へ農地を引き渡す
このときに代金を受け取り、所有権移転登記を行います。
農地売却にかかる費用や税金
農地を売却する際、仲介業者への手数料や税金が発生します。それぞれの内容についてご紹介します。
仲介手数料
農地を売却する際には、不動産会社などの仲介業者を利用することが一般的です。この場合、仲介業者に支払う手数料が発生します。
仲介手数料は、売却価格に応じて変動します。 仲介手数料の上限目安は以下の通りです。
- 売却額200万円以下の場合：売却額の５％以内（＋消費税）
- 売却額200万円を超え、400万円以下の場合：売却額の４％＋２万円以内（＋消費税）
- 売却額400万円を超える場合：売却額の３％＋６万円（＋消費税）
例えば、農地を1,000万円で売却した場合、 1,000万円×３%＋６万円＋消費税で、仲介手数料は39万6,000円となります。
ただし、不動産会社が直接農地を買い取る場合は、仲介手数料は発生しません。
税金
農地を売却する際には「譲渡所得税」が発生します。売却によって得られた利益に対して課税される所得税・住民税・復興特別所得税などの税金を、譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、売却価格から取得費用や譲渡にかかった費用を差し引いた金額（譲渡所得）に基づいて計算されます。 譲渡所得と各税額の計算式は、次のようになります。
- 譲渡所得＝農地の売却額ー（農地の取得費＋農地売却にかかった費用）
- 税額＝譲渡所得×税率
税率は、その農地を売却した年の１月１日現在で、農地の所有期間が５年を超えるかどうかで異なります。５年を超える場合は「長期譲渡所得」、５年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、それぞれの場合で次のように税率が異なります。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|
短期譲渡所得 |
30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
|
長期譲渡所得 |
15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
このように所有期間に税率が大きく異なるため、売却するタイミングはよく検討しましょう。
手放したい農地は早めの対応を
農地を手放したいと考えている方は、早めの対応が重要です。
耕作放棄地となってしまうと、土地の価値が下がるだけでなく、管理が難しくなり、周囲への影響も出てきます。放置された農地は、害虫や害獣の温床となり、周辺環境に悪影響を及ぼすことがあります。また、税金も発生し続けるため、経済的な負担が増すことも考えられます。
農地を売却する際には、まずは自分の農地の状況を把握し、どのような方法で売却するかを検討することが大切です。農地法や農地転用の制限があるため、専門家に相談することも一つの手段です。
農地の売却を考えている方は、ぜひ早めの対応を検討をおすすめします。
農地を購入するには
次に、農地を購入する場合についてご紹介します。
個人であれば認定農業者、企業であれば農地所有適格法人であることを認められている場合に限り、農地を購入することができます。
個人が農地を買う場合
個人が農地を購入する際、まだ農業に従事していない場合は、以下の新規就農者としての条件を満たした上で、農業委員会の許可を得る必要があります。
- 取得する農地のすべてを耕作すること
- 農作業に常時従事すると認められること
- 経営面積が一定数以上あること
- 周辺の農地に対して支障を生じるおそれがないこと
個人が農地を購入する際に必要な準備について、詳しくはこちらのコラムで解説しています。
関連記事：農地を買うにはどうしたら良いのか？購入までの流れや注意点を解説
法人が農地を買う場合
法人が農地を購入する場合は、「農地所有適格法人」を取得する必要があります。これがない場合、可能なのは農地の貸借のみとなり、購入による農地所有はできません。
さらに、農地所有適格法人として農地を取得したあと、農地を所有している期間は農業委員会へ報告する必要があります。
農地所有適格法人については、下記の記事で詳しく解説しています。
関連記事：農業参入をするなら知っておきたい！農地所有適格法人とは
希望の農地を見つけるポイント
すでにご紹介した通り、農地は売却するハードルが高いため、出回っている農地が少なく、希望の条件に合致する農地を見つけるのは簡単ではありません。
農地を探す際は、条件を絞りすぎず、複数の市町村・不動産に相談するなどして、候補地をいくつか見つけておくとよいでしょう。
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